La redacción de los nuevos decretos de vivienda ha suscitado una profunda preocupación entre los expertos del sector legal, quienes advierten de que el texto actual compromete la seguridad jurídica en el mercado inmobiliario. Tras un análisis técnico de los documentos, diversos juristas señalan que la normativa deja múltiples interrogantes sin resolver, lo que previsiblemente derivará en una elevada litigiosidad entre arrendadores y arrendatarios en cuestiones clave como las prórrogas de los contratos y las limitaciones a las rentas.
Imprecisiones en la regulación de las entidades inversoras
Uno de los puntos más controvertidos se encuentra en el primer artículo del decreto, que establece la prohibición de adquirir inmuebles hasta el año 2028 a cualquier entidad, con o sin personalidad jurídica, cuyo objeto social incluya la compra de viviendas, siempre que el precio de adquisición sea inferior al 70% del valor de tasación. Matilde Cuena, catedrática de Derecho Civil en la Universidad Complutense de Madrid y cofundadora de la fundación Hay Derecho, califica esta definición como «demencial».
Según la experta, la norma intenta limitar la actividad de los denominados fondos buitre, pero su redacción es tan amplia que acaba afectando a sociedades que no responden a ese perfil. Al mismo tiempo, el texto permite que una persona física realice una operación idéntica sin restricción alguna. En este sentido, Miguel Morales, socio director de Morales and Asociados, subraya la incertidumbre que se genera para los pequeños ahorradores que han canalizado sus inversiones a través de sociedades y que ahora se enfrentan a un escenario de total desprotección legal.
Falta de mecanismos de control y tasación
La normativa también presenta lagunas técnicas respecto a cómo se determinará el valor de mercado de los inmuebles. El decreto no especifica la fórmula que emplearán la Administración o los tribunales para verificar si una compra se ha realizado por debajo del umbral del 70%. Los juristas advierten de un «problema práctico» evidente: aunque el precio de venta figure en la escritura pública, no existe un mecanismo definido para establecer qué tasación debe tomarse como referencia ni quién debe aportarla.
Para que la medida fuera efectiva, los expertos sugieren que sería necesario crear un sistema de comunicación obligatorio entre los notarios y la Agencia Tributaria basado en el valor catastral. Sin estas herramientas de control, la norma corre el riesgo de convertirse en un elemento meramente propagandístico, al carecer de una estructura que permita su ejecución real y verificable por parte de los fedatarios públicos.
Riesgos para el mercado y dudas de constitucionalidad
La suma de estas imprecisiones técnicas lleva a los especialistas a cuestionar la constitucionalidad del decreto, al considerar que vulnera principios fundamentales como el derecho a la propiedad. Desde el punto de vista económico, las previsiones no son más optimistas. Gonzalo Bernardos, catedrático del máster inmobiliario de la Universidad de Barcelona, estima que estas medidas podrían provocar un desplome de la oferta de alquiler en España de hasta el 20%.
La consecuencia directa de esta presión regulatoria, según los analistas consultados, será la retirada de inmuebles del mercado por parte de los propietarios, lo que paradójicamente terminará perjudicando a los colectivos más vulnerables. Esta situación se percibe como un cambio en las reglas del juego a mitad de partido que afecta tanto a particulares como a grandes fondos de inversión y entidades dedicadas profesionalmente al arrendamiento de viviendas.