El mercado residencial español inicia hoy una nueva etapa regulatoria con la entrada en vigor del Real Decreto-ley 29/2026. Esta norma, aprobada recientemente por el Consejo de Ministros tras la disolución de las Cortes, introduce modificaciones estructurales en la gestión de inmuebles, la fiscalidad del sector y la protección de los arrendatarios. El texto deberá ser convalidado o derogado por la Diputación Permanente el próximo 16 de octubre, mientras que un segundo decreto complementario sobre la renovación automática de contratos retrasará su vigencia hasta el 15 de noviembre.
Restricciones a la compra de activos y moratoria de lanzamientos
La normativa establece una prohibición hasta el 31 de diciembre de 2030 para que los denominados sujetos especulativos adquieran viviendas o carteras de préstamos hipotecarios impagados con descuentos superiores al 30% sobre su valor de tasación de mercado. Esta restricción afecta a entidades dedicadas a la compra de activos devaluados y a las personas jurídicas que posean diez o más viviendas. No obstante, se contemplan excepciones si estos inmuebles se destinan al alquiler asequible o a colectivos vulnerables y víctimas de violencia de género.
En el ámbito de la vulnerabilidad residencial, se decreta una moratoria de cuatro años, vigente hasta finales de 2030, para la suspensión de desahucios a familias en situación de necesidad. El procedimiento varía según la titularidad de la vivienda: si el casero es un gran tenedor especulativo, la suspensión será directa sin compensación económica. Por el contrario, si es un pequeño propietario, la Administración deberá ofrecer una alternativa habitacional en dos meses o, en su defecto, asumir las rentas impagadas, suministros y costas judiciales durante un periodo de hasta tres años.
Regulación del alquiler temporal y límites a las rentas
El decreto introduce límites estrictos al alquiler temporal, estableciendo una duración máxima de 12 meses. Superado este plazo, el contrato se considerará automáticamente de larga estancia. En cuanto al alquiler por habitaciones, el precio total de la suma de los dormitorios no podrá exceder el coste de la vivienda completa, una medida que será especialmente fiscalizada en las zonas declaradas como tensionadas.
Respecto a la actualización de rentas, los propietarios cuyos precios se sitúen por debajo del índice de referencia del Ministerio no podrán aplicar subidas superiores al 2% anual hasta finales de 2027. Aquellos que ya operen por encima de dicho índice no podrán realizar incremento alguno. Asimismo, el texto legal ratifica que los gastos de gestión inmobiliaria y los impuestos asociados a la propiedad no podrán repercutirse en el inquilino.
Reforma fiscal y gravámenes a los beneficios inmobiliarios
El paquete de medidas fiscales, con un impacto estimado de 2.000 millones de euros, incluye bonificaciones de hasta el 100% en el IRPF para los arrendadores que reduzcan los precios de sus alquileres. Para los inquilinos con ingresos inferiores a 33.007,20 euros anuales, se establece una deducción del 10% de las cuantías abonadas. De forma paralela, los ayuntamientos podrán aplicar recargos de hasta el 150% en el IBI de las viviendas vacías.
En el apartado del IVA, la actividad de los pisos turísticos se asimila a la hotelera con un tipo del 10%, mientras que las obras de rehabilitación en alquileres de larga estancia también tributarán al 10%. La construcción de vivienda protegida de primera entrega se beneficiará de un tipo superreducido del 4%. Por su parte, las Socimis verán incrementado su impuesto sobre beneficios no distribuidos del 15% al 25%, con posibilidad de reducción si destinan gran parte de su cartera al alquiler asequible.
Líneas de financiación y prórrogas de contratos
Los arrendatarios cuyos contratos expiren antes del 31 de diciembre de 2028 podrán solicitar prórrogas de un año, ampliables a dos, manteniendo las condiciones de renta vigentes. En zonas tensionadas, esta extensión podría alcanzar los tres ejercicios. El arrendador solo podrá oponerse si acredita la necesidad de la vivienda para uso propio o de familiares directos, o si propone un nuevo contrato con una rebaja mínima del 5% en la mensualidad.
Finalmente, el Ejecutivo ha diseñado una línea de préstamos a tipo cero gestionados a través del ICO para la adquisición de la primera vivienda. Estos créditos cubrirán hasta el 20% del valor del inmueble, con un tope de 50.000 euros y un plazo de devolución de diez años tras el pago de la hipoteca. Los beneficiarios quedarán sujetos a limitaciones en el precio de venta y alquiler posterior del inmueble, vinculadas al IPC y al sistema de índices de precios de referencia.