La inminente votación en el Pleno del Congreso de los Diputados sobre dos nuevos decretos de vivienda ha generado una situación de máxima alerta en el sector inmobiliario profesional. Grandes tenedores y promotoras advierten de que la aprobación de estas medidas podría paralizar las operaciones de rotación de activos y reducir drásticamente la oferta disponible. Esta situación afecta especialmente a los fondos internacionales que gestionan carteras superiores a las 15.000 viviendas en España y que se encuentran en procesos estratégicos de desinversión.
Operaciones corporativas en el punto de mira
La parálisis regulatoria amenaza procesos de gran volumen que ya están en marcha en el mercado residencial español. Uno de los movimientos más avanzados es el traspaso de la plataforma de Greystar y Vía Célere, donde Norges y Azora negocian una oferta cercana a los 510 millones de euros. Si bien los contactos se mantienen, fuentes del sector apuntan a que una regulación más estricta del alquiler podría forzar un ajuste a la baja en el precio final de la transacción.
Por su parte, Cerberus ha iniciado la desinversión de su Socimi Macc 1×1 a través de Deutsche Bank. Esta cartera, compuesta por 3.300 inmuebles, cuenta con una valoración estimativa de 800 millones de euros. La viabilidad de estas ventas en bloque depende ahora del marco normativo que resulte del debate parlamentario, el cual definirá la rentabilidad futura de los arrendamientos para los inversores institucionales.
La estrategia de Blackstone, Ares y Nestar
Blackstone, a pesar de haber reducido su exposición en 2026 tras ceder 5.000 viviendas a Brookfield, continúa siendo un actor clave mediante Testa. Esta Socimi gestiona 8.354 activos valorados en 2.555 millones de euros a finales de 2025. Tras cerrar una refinanciación de 1.626 millones de euros liderada por Apollo y Ares, el fondo estadounidense baraja diversas opciones para su salida, que van desde la venta de la plataforma completa hasta la segregación por paquetes de activos.
Ares también ha comenzado a replegar posiciones tras la entrada del fondo canadiense Hoopp en su Socimi Iante, valorada en 600 millones de euros. Adicionalmente, controla Daria 323, que suma 1.705 viviendas, de las cuales 1.118 pertenecen al Plan Vive con un valor de construcción de 125 millones de euros. En una situación similar se encuentra Nestar, la plataforma impulsada por Azora y CBREIM, que gestiona 9.500 unidades urbanas con una valoración de 1.750 millones de euros y que busca alternativas tras la salida de su accionista Madison.
Giro hacia la desinversión individual
La combinación del incremento de precios de venta y la creciente inseguridad jurídica en el arrendamiento está impulsando un cambio de modelo. Muchos gestores están abandonando el alquiler para optar por la venta unitaria de sus inmuebles. Casos recientes como el de Starwood, que tras adquirir 1.100 viviendas a Nuveen por 240 millones de euros ha decidido vender individualmente sus activos en Madrid, confirman esta tendencia de mercado.
Las previsiones actuales indican que aproximadamente 40.000 viviendas que antes se destinaban al alquiler podrían pasar a manos de inversores centrados en la segregación y venta al por menor en los próximos tres años. Este trasvase de activos, motivado por el endurecimiento de las condiciones operativas para los propietarios, podría acelerarse si los nuevos decretos limitan la capacidad de gestión de las grandes carteras institucionales en España.
Finalmente, este escenario de incertidumbre regulatoria no solo afecta a los grandes fondos, sino que redefine el papel de las Socimis en el mercado español. La rentabilidad del alquiler frente a la venta directa está obligando a los comités de inversión a reevaluar su permanencia en el país, priorizando la liquidez inmediata frente a la explotación de rentas a largo plazo en un entorno normativo cambiante.