La publicación en el Boletín Oficial del Estado del nuevo marco regulatorio para el mercado del arrendamiento activa desde mañana, 8 de octubre, una serie de mecanismos que afectan directamente a la vigencia de los contratos y a la actualización de los precios. Esta normativa, articulada mediante dos decretos diferenciados, introduce la prórroga extraordinaria de los arrendamientos y establece límites estrictos a la evolución de las mensualidades en función de los índices oficiales de precios.
Calendario de aplicación y validación parlamentaria
El despliegue de las medidas se realizará de forma escalonada. Mientras que el primer decreto entra en funcionamiento de manera inmediata, el segundo, relativo a la prórroga forzosa por periodos sucesivos, no iniciará su vigencia hasta el 15 de noviembre, condicionado a la aprobación de la Diputación Permanente del Congreso. Debido a la disolución de las Cortes por la convocatoria electoral del 29 de noviembre, este órgano reducido de 69 miembros deberá validar el primer paquete legislativo antes del 6 de noviembre para garantizar su continuidad.
Condiciones para la extensión de contratos y límites de precio
Los arrendatarios cuyos contratos expiren antes del 31 de diciembre de 2028 podrán solicitar una extensión de un año, ampliable a un segundo ejercicio, siempre que se encuentren al corriente de pago y no hayan registrado demoras en los ocho meses previos. Por su parte, los propietarios están obligados a aceptar esta prórroga manteniendo las condiciones vigentes, salvo que necesiten la vivienda para uso propio o familiar debidamente acreditado. Asimismo, se establece la congelación de las rentas para aquellos contratos que superen el índice SERVAPI. Si el precio actual se sitúa por debajo de dicha referencia, el incremento anual máximo permitido será del 2% hasta el cierre de 2027.
Protocolo de protección ante desahucios y responsabilidad pública
La normativa institucionaliza un mecanismo de enervación ante situaciones de vulnerabilidad económica. En los procesos judiciales por impago, la administración competente dispondrá de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional. De no cumplirse este plazo, la entidad pública deberá asumir el pago de la deuda y las rentas devengadas al propietario. En caso de que persista el incumplimiento administrativo, la institución se convertirá en la deudora oficial, impidiendo el lanzamiento del inquilino mientras dure su situación de vulnerabilidad y hasta la finalización del contrato.
Suspensión de lanzamientos para grandes tenedores
Hasta el 31 de diciembre de 2030, el real decreto-ley paraliza los lanzamientos de personas vulnerables cuando los demandantes sean fondos de inversión o entidades dedicadas a la adquisición masiva de créditos e inmuebles. Para el resto de los propietarios, se contempla una suspensión de hasta tres años, sujeta a revisiones anuales y acompañada de compensaciones económicas por las mensualidades no percibidas. Además, en las ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual, será obligatorio que el ejecutante declare si posee la condición de gran tenedor.
Nuevos gravámenes e incentivos fiscales
El nuevo esquema tributario introduce incentivos fiscales con efectos retroactivos desde el 1 de enero de 2026. Los arrendadores que reduzcan el precio más de un 5% podrán acceder a deducciones de hasta el 100% en zonas tensionadas. Para los inquilinos con bases imponibles inferiores a 33.007,2 euros anuales, se crea una deducción del 10% de las cantidades satisfechas. Por otro lado, a partir del 1 de diciembre de 2026, los alquileres turísticos de corta duración (menos de 30 noches) que no constituyan la vivienda habitual del propietario pasarán a tributar un 10% de IVA.
Transparencia y control de contratos temporales
La norma combate el fraude en la contratación temporal estableciendo que la ausencia de causa justificada o la concatenación de más de dos contratos sucesivos derivará en la conversión automática a contrato de vivienda habitual. En el caso del alquiler por habitaciones, la suma de las rentas parciales no podrá exceder el precio del contrato unitario de la vivienda completa. Finalmente, se prohíbe trasladar los gastos de gestión inmobiliaria al inquilino y se imponen obligaciones de transparencia en la publicidad, que deberá incluir el índice de precios y el histórico de rentas de los últimos cinco años.