Nuevas protecciones frente a desahucios y restricciones a la inversión
El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado la nueva normativa de vivienda que articula una protección estructural contra los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030. La medida obliga a los tribunales a suspender los procesos de lanzamiento cuando el demandante sea un fondo de inversión, incluso si existe una sentencia previa. En el caso de pequeños propietarios, se establece una enervación extraordinaria por la cual las comunidades autónomas deberán cubrir los impagos del inquilino cuando no ofrezcan alternativa habitacional, siendo compensadas posteriormente por el Estado para este fin.
Asimismo, el decreto introduce un freno a la adquisición de inmuebles por parte de los denominados fondos buitre hasta el 31 de diciembre de 2028. Esta limitación afecta a cualquier entidad que pretenda comprar viviendas por un precio inferior al 70% de su valor de tasación de mercado. La norma contempla excepciones para operaciones destinadas a vivienda asequible o social durante un mínimo de cinco años, así como para colectivos en situación de especial vulnerabilidad o gestionadas por organismos públicos.
Regulación de prórrogas de contratos y control de rentas
En cuanto a la gestión de los arrendamientos, los inquilinos con contratos que finalicen antes de que termine el año 2028 podrán solicitar una prórroga extraordinaria de un año, ampliable a otro adicional. Para acceder a esta medida, el arrendatario debe estar al corriente de pago y no haber acumulado retrasos en las ocho mensualidades previas. El propietario estará obligado a aceptar la prórroga sin aplicar subidas en la renta, salvo que necesite la vivienda para uso personal o de familiares directos, sin que este supuesto deba figurar previamente en el contrato.
Respecto a la actualización de los precios, el decreto fija límites hasta el 31 de diciembre de 2027. En los casos donde la renta ya supere el sistema de índices de precios de referencia, no se permitirá incremento alguno. Para el resto de situaciones, las partes podrán acordar la subida, pero si no hay pacto, el incremento anual no podrá ser superior al 2%.
Deducciones fiscales y gravámenes a grandes tenedores
El ámbito tributario también sufre modificaciones con una deducción del 10% en el IRPF para inquilinos con una base imponible inferior a 33.007,20 euros anuales. Para los arrendadores, la bonificación general se mantiene en el 50%, aunque podrá alcanzar el 100% si reducen el alquiler más de un 5%. Por el contrario, este beneficio fiscal se reducirá hasta el 15% si se aplica una subida superior al 20% al renovar el contrato. Paralelamente, la presión fiscal sobre las Socimi aumenta, elevando el gravamen sobre sus beneficios procedentes del alquiler del 15% al 25%.
Por otro lado, los ayuntamientos podrán gravar con mayor intensidad las casas vacías durante más de tres años mediante recargos en el IBI de hasta el 150% cuando el propietario posea dos o más viviendas en esta situación. En el segmento turístico, se fija un IVA del 10% y se permiten recargos locales en el IBI de hasta el 100% para grandes propietarios de este tipo de alojamientos.
Financiación para la compra y el parque público
Para facilitar el acceso a la propiedad, se crea el mecanismo ‘Tu Casa’, que ofrece préstamos al 0% de interés y sin comisiones para cubrir hasta el 20% del valor de la primera vivienda habitual (con un tope de 50.000 euros). Estos créditos tendrán un plazo de hasta diez años y periodos de carencia de hasta tres décadas. Finalmente, el decreto incluye una línea de avales de 2.000 millones de euros para potenciar el alquiler social y otros 280 millones del ICO para impulsar la construcción industrializada del sector.